Publikacja VAT w transakcjach związanych z nieruchomościami systematyzuje problematyczne zagadnienia związane ze skutkami rozliczeń podatku VAT transakcji sprzedaży, kupna, leasingu oraz najmu nieruchomości.
Autorzy w przystępny sposób omówili:
wysokość opodatkowania sprzedaży/najmu nieruchomości,
moment powstania obowiązku podatkowego,
podstawę opodatkowania oraz
sposób dokumentowania świadczenia fakturami.
W opracowaniu opisano także sposób odliczania podatku naliczonego, gdy nabywca nieruchomości nie ma prawa do pełnego odliczenia podatku naliczonego przy jej nabyciu (oraz tzw. korekty wieloletniej).
W książce znajdziesz liczne przykłady ułatwiające zrozumienie omawianych kwestii. Autorzy odpowiedzieli na najczęstsze pytania związane z wysokością opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Zaprezentowali również obowiązujące przepisy prawa podatkowego oraz wiele przykładów obrazujących wątpliwości podatników, wzbogacone zarówno aktualnym orzecznictwem judykatury, jak i stanowiskiem organów podatkowych.
W publikacji przedstawiono m.in.:
transakcje zbycia nieruchomości, jak i świadczenie usług najmu/leasingu (wraz z tzw. refakturowaniem mediów),
zagadnienia związane tematyką użytkowania wieczystego,
kiedy osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej sprzedając grunty, mieszkania czy też wynajmując apartamenty staje się podatnikiem podatku VAT.
W publikacji uwzględniono tezy (oraz konsekwencje z nich wynikające) wyroku Trybunału Sprawiedliwości z 16.11.2017 r., C-308/16, Kozuba Premium Selection sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie. W wyroku tym TS uznał, że definicja pierwszego zasiedlenia budynku, budowli lub ich części zawarta w ustawie o VAT jest niezgodna z prawem Unii Europejskiej (w zakresie w jakim wymaga, aby oddanie budynku lub budowli do użytkowania nastąpiło w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu).
W książce znajdziesz odpowiedzi na następujące pytania:
Jak opodatkować sprzedaż kilku działek objętych jedną księgą wieczystą?
Jak opodatkować działkę zabudowaną kilkoma budynkami lub budowlami?
Jak opodatkować sprzedaż udziału w nieruchomości?
Jak rozliczyć aport nieruchomości zbycia prawa użytkowania wieczystego?
Jak rozliczyć sprzedaż gruntu oddanego w wieczyste użytkowanie dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu?
Jak rozliczyć przekształcenie, wywłaszczenie czy zrzeczenie się prawa użytkowania wieczystego?
Czy sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną podlega VAT?
Czy najem nieruchomości przez osobę fizyczną podlega opodatkowaniu VAT?
Jak rozliczyć sprzedaż nieruchomości przez współmałżonków, gdy tylko jeden z nich jest podatnikiem VAT?
Jaką stawkę zastosować przy sprzedaży nieruchomości (23%, 8%, a może zwolnienie od opodatkowania)?
Poruszono także kwestie:
dostawy nieruchomości, na której częściowo znajduje się pozostałość innego budynku/budowli (np. schody, ganki);
dostawy nieruchomości zabudowanej przez najemcę lub dzierżawcę;
dostawy budynków przeznaczonych do wyburzenia lub nieukończonych;
dostawy terenu, na którym znajduje się wyłącznie ogrodzenie, plac postojowy lub tablice reklamowe;
najmu i dzierżawy nieruchomości (w tym VAT przy najmie prywatnym):
kiedy rozliczyć obowiązek podatkowy przy najmie lub dzierżawie nieruchomości;
jak prawidłowo udokumentować najem i dzierżawę nieruchomości;
jak ewidencjonować najem fakturą lub za pomocą kasy rejestrującej;
jak przenosić koszty podatków i opłat administracyjnych;
jak opodatkować odsprzedaż mediów;
jaką stawkę podatku zastosować przy najmie nieruchomości (23%, 8%, a może zwolnienie od podatku);
czy wynajem apartamentów nad morzem/w górach podlega opodatkowaniu;
przedterminowego rozwiązania umowy najmu/dzierżawy i cesji umowy najmu;
zwrotu nakładów inwestycyjnych.
Przedstawiono także:
jak odliczyć podatek naliczony w związku z nabyciem lub użytkowaniem nieruchomości;
jak postąpić, gdy nieruchomość jest wykorzystywana zarówno do celów wykonywanej działalności gospodarczej, jak i do celów innych niż działalność gospodarcza (w tym: jak określić wysokość prewskaźnika odliczenia podatku naliczonego; jak dokonać korekty podatku odliczonego przy nabyciu nieruchomości; jak dokonać korekty podatku odliczonego przy zmianie przeznaczenia);
jak postąpić, gdy nieruchomość jest wykorzystywana jednocześnie w działalności gospodarczej i do celów osobistych (w tym: sposób określenia proporcji odliczenia podatku naliczonego; dostawa nieruchomości jako składnik współczynnika proporcji odliczenia podatku naliczonego; stosowne korekty podatku naliczonego – roczna i wieloletnie).
Adresaci:Książka jest przeznaczona dla adwokatów, radców prawnych, doradców podatkowych, pracowników jednostek samorządu terytorialnego oraz ekonomistów i księgowych. Będzie cennym źródłem wiedzy dla każdego przedsiębiorcy, który w swoich zasobach posiada nieruchomość, a także osób inwestujących w nieruchomości (apartamenty na wynajem). Zainteresuje również nabywców nieruchomości, którzy nie mają pełnego prawa do odliczenia podatku naliczonego (uczelnie wyższe; jednostki samorządu terytorialnego; fundacje, stowarzyszenia).
Wykaz skrótów .................................................................................. 11
Rozdział I. Sprzedaż nieruchomości ................................................................. 13
1. Nieruchomość jako przedmiot opodatkowania VAT ......... 13
1.1. Definicja na gruncie podatku od towarów i usług ....... 13
1.1.1. Definicja wprowadzona w prawie unijnym ........ 13
1.1.2. Stosowanie cywilistycznej definicji nieruchomości ......................................................... 19
1.2. Nieruchomość jako przedmiot dostawy towarów ........ 20
1.2.1. Definicja towaru oraz dostawy towarów ............. 20
1.2.2. Dostawa kilku działek objętych jedną księgą wieczystą ...................................................... 21
1.2.3. Dostawa działki zabudowanej kilkoma budynkami lub budowlami ................................... 25
1.2.4. Dostawa części budynku lub budowli .................. 27
1.2.5. Sprzedaż udziału w nieruchomości ..................... 32
1.2.6. Przeniesienie prawa własności nieruchomości w zamian za odszkodowanie ................................. 34
1.2.7. Dostawa nieruchomości w ramach umowy zamiany ...................................................... 37
1.2.8. Nieruchomość jako przedmiot aportu ................ 41
1.2.9. Dywidenda rzeczowa, której przedmiotem jest nieruchomość ................................................... 49
1.2.10. Wycofanie nieruchomości z majątku przedsiębiorstwa i przekazanie jej do majątku prywatnego ............ 51
1.3. Prawa własnościowe związane z lokalami spółdzielczymi ................................................ 52
1.4. Użytkowanie wieczyste .................................................... 54
1.4.1. Dostawa towaru czy świadczenie usług ............... 54
1.4.2. Użytkowanie wieczyste ustanowione przed 1.05.2004 r. .................................................... 55
1.4.3. Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste ......... 56
1.4.4. Oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego budynkiem lub budowlą ............. 59
1.4.5. Zbycie prawa użytkowania wieczystego .............. 60
1.4.6. Sprzedaż gruntu oddanego w wieczyste użytkowanie dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu ........... 61
1.4.7. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ............................ 62
1.4.8. Wywłaszczenie prawa użytkowania wieczystego .............................................................. 62
1.4.9. Zrzeczenie się prawa użytkowania wieczystego ..... 64
1.5. Sprzedaż nieruchomości a działalność gospodarcza ... 65
1.5.1. Dostawa nieruchomości przez osobę fizyczną ... 65
1.5.2. Dostawa nieruchomości przez podatnika VAT a zwolnienie ze względu na obrót ......................... 75
1.5.3. Sprzedaż nieruchomości przez współmałżonków, gdy tylko jedno z nich jest podatnikiem VAT ............. 77
1.5.4. Sprzedaż nieruchomości w ramach czynności egzekucyjnych....................................... 78
2. Obowiązek podatkowy ............................................................ 80
2.1. Moment dokonania dostawy nieruchomości ................ 80
2.2. Umowa przedwstępna sprzedaży .................................... 81
2.3. Przedpłata przy dostawie nieruchomości (zaliczka, zadatek) ............................................................. 82
2.3.1. Uwagi ogólne ........................................................... 82
2.3.2. Wpłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy .............................................................. 83
2.3.3. Depozyt notarialny ................................................. 84
3. Miejsce opodatkowania dostawy nieruchomości ................ 85
4. Wysokość opodatkowania ....................................................... 88
4.1. Zastosowanie zwolnienia z VAT ..................................... 88
4.1.1. Dostawa terenów niezabudowanych .................... 88
4.1.2. Dostawa budynków, budowli lub ich części ........ 94
4.1.3. Dostawa nieruchomości a zwolnienie ze względu na wysokość obrotu............................ 122
4.2. Zastosowanie 8-procentowej stawki VAT ...................... 125
4.2.1. Budynki mieszkalne ............................................... 125
4.2.2. Garaż (w tym garaż podziemny) oraz miejsce postojowe ........................................... 128
4.2.3. Budynki niemieszkalne.......................................... 129
4.2.4. Dostawa lokalu wraz z wyposażeniem (mieszkania pod klucz) .......................................... 131
4.2.5. Powierzchnia użytkowa obiektu a preferencyjna stawka VAT .................................. 133
4.3. Zastosowanie 23-procentowej stawki VAT .................... 135
5. Podstawa opodatkowania ........................................................ 136
5.1. Dostawa terenu niezabudowanego ................................. 136
5.2. Dostawa budynków lub budowli ..................................... 136
5.3. Wartość nieruchomości wyrażona w walucie obcej..... 137
5.4. Dostawa nieruchomości pomiędzy podmiotami powiązanymi ............................................... 138
6. Wykazanie i rozliczenie podatku ........................................... 140
7. Dokumentowanie dostawy nieruchomości .......................... 141
7.1. Faktura ................................................................................ 141
7.1.1. Dostawa nieruchomości zwolniona z VAT ......... 141
7.1.2. Dostawa nieruchomości opodatkowana odpowiednią stawką VAT ...................................... 142
7.2. Obowiązek ewidencjonowania dostawy nieruchomości za pomocą kasy rejestrującej ................ 143
Rozdział II. Najem i dzierżawa nieruchomości ................................................ 145
1. Pojęcie najmu i dzierżawy ....................................................... 145
2. Najem i dzierżawa jako odpłatne świadczenie usług .......... 146
3. Najem i dzierżawa nieruchomości a działalność gospodarcza .............................................. 147
3.1. VAT przy najmie prywatnym .......................................... 147
3.2. VAT przy najmie świadczonym w ramach działalności gospodarczej ................................................ 154
4. Obowiązek podatkowy przy najmie lub dzierżawie nieruchomości ............................................... 155
4.1. Zasady powstawania obowiązku podatkowego przy najmie i dzierżawie nieruchomości ........................ 155
4.2. Kaucja zabezpieczająca a VAT ......................................... 164
5. Dokumentowanie najmu i dzierżawy nieruchomości ........ 169
5.1. Najem, dzierżawa a obowiązek i termin wystawienia faktury .......................................................... 169
5.2. Ewidencjonowanie najmu lub dzierżawy za pomocą kasy rejestrującej ............................... 178
6. Sposób ustalania podstawy opodatkowania przy najmie lub dzierżawie nieruchomości ............................. 181
6.1. Zasady ogólne .................................................................... 181
6.2. Przenoszenie kosztów podatków i opłat administracyjnych ................................................ 183
6.3. Odsprzedaż mediów.......................................................... 187
6.4. Przenoszenie opłat za wywóz odpadów ......................... 193
6.5. Obciążenie za media bez świadczenia usługi najmu .... 196
7. Miejsce opodatkowania najmu nieruchomości.................... 197
7.1. Obowiązek podatkowy ..................................................... 206
7.2. Podstawa opodatkowania oraz kurs waluty .................. 209
8. Wysokość opodatkowania ....................................................... 214
8.1. Stawka podstawowa (23%)................................................ 214
8.2. Stawka preferencyjna (8%) ............................................... 214
8.3. Zwolnienie od podatku ..................................................... 218
9. Przedterminowe rozwiązanie umowy najmu/dzierżawy ... 222
10. Cesja umowy najmu ............................................................... 228
11. Zwrot nakładów inwestycyjnych ......................................... 230
12. Najem/dzierżawa a odliczenie podatku naliczonego ........ 238
12.1. Moment odliczenia ........................................................ 240
12.2. Odliczanie podatku naliczonego – wyłączenie dla usług noclegowych .............................. 241
12.3. Import usług a odliczenie podatku naliczonego ....... 245
Rozdział III. Nabycie lub użytkowanie nieruchomości .................................... 249
1. Prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem lub użytkowaniem nieruchomości ............. 249
2. Wykorzystywanie nieruchomości zarówno do celów wykonywanej działalności gospodarczej, jak i do celów innych niż działalność gospodarcza ......................................................................................... 253
2.1. Sposób określenia prewskaźnika odliczenia podatku naliczonego ................................................ 255
2.2. Korekta podatku odliczonego przy nabyciu nieruchomości ............................................ 262
2.3. Korekta podatku odliczonego przy zmianie przeznaczenia ............................................. 266
3. Wykorzystywanie nieruchomości jednocześnie w działalności gospodarczej i do celów osobistych ............. 271
4. Wykorzystywanie nieruchomości w działalności opodatkowanej i zwolnionej ................................................... 274
4.1. Sposób określenia proporcji odliczenia podatku naliczonego ........................................................... 275
4.2. Dostawa nieruchomości jako składnik współczynnika proporcji odliczenia podatku naliczonego ...................... 278
4.3. Korekta kwoty odliczonego podatku naliczonego ....... 281
4.4. Korekta podatku odliczonego przy zmianie przeznaczenia ............................................. 284
5. Wykorzystanie nieruchomości zarówno w działalności poza VAT, jak i zwolnionej oraz opodatkowanej
tym podatkiem .......................................................................... 287
Autorzy................................................................................................ 291
