Własność lokali. Komentarz

W komentarzu omówiono najważniejsze kwestie związane ze stosowaniem ustawy o własności lokali, w tym te odnoszące się do funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, struktury nieruchomości wspólnej czy wyod­rębniania samodzielnych lokali. Przedstawiono problemy praktyczne, w szczególności z zakresu tworzenia nowych inwestycji będących komplek­sami budynkowymi wielolokalowymi, a także ich przekształcenia, podziału oraz likwidacji. W opracowaniu szczególną uwagę zwrócono na najnowsze nowelizacje komentowanej ustawy. Dokładnie omówiono obowiązujące od 1.01.2020 r. regulacje dotyczące wspólnot mieszkaniowych liczących od 4 do 7 lokali, a także zmiany wprowadzone w związku z COVID­19, które m.in. dotyczą rozszerzenia sposobów podejmowania uchwał w organie wykonawczym. Adresaci: Książka przeznaczona jest dla adwokatów, notariuszy, komorników, pracow­ników administracji, a także deweloperów, zarządców nieruchomości, pośred­ników i rzeczoznawców majątkowych, jak również członków spółdzielni oraz właścicieli lokali.

Wykaz skrótów | str. 15 Słowo od autora | str. 19 Wprowadzenie| str. 21 Ustawa z 24.06.1994 r. o własności lokali | str. 25 Rozdział 1. Przepisy ogólne | str. 27 Art. 1. [Przedmiot ustawy] | str. 27 1. Ratio legis oraz zakres przedmiotowy ustawy | str. 27 2. Zakres odesłania do przepisów Kodeksu cywilnego | str. 28 Art. 1a. [Stosowanie przepisów do współwłaścicieli] | str. 30 1. Stan prawny i orzecznictwo przed 30.09.2015 r. | str. 30 2. Zmiany dokonane w noweli z 2015 r. | str. 32 Art. 2. [Samodzielny lokal mieszkalny, lokal o innym przeznaczeniu] | str. 34 1. Znaczenie podziału na samodzielne lokale mieszkalne oraz lokale o innym przeznaczeniu | str. 36 2. Zaświadczenie starosty o samodzielności lokalu | str. 38 3. Lokal jako samodzielny przedmiot prawa rzeczowego | str. 40 4. Pomieszczenia przynależne | str. 42 Art. 3. [Udziały w nieruchomości wspólnej] | str. 46 1. Nieruchomość wspólna jako przedmiot współwłasności przymusowej | str. 48 2. Zakres przedmiotowy nieruchomości wspólnej | str. 49 3. Nieruchomości wspólna a podział quoad usum | str. 51 4. Udział w nieruchomości wspólnej właściciela lokalu wyodrębnionego | str. 54 5. Udział w nieruchomości wspólnej właściciela lokali niewyodrębnionych | str. 55 6. „Udział” współwłaściciela lokalu wyodrębnionego | str. 57 Art. 3a. [Oddawanie w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu] | str. 58 Uwagi ogólne | str. 58 Art. 4. [Lokale niewyodrębnione. Sukcesywne wyodrębnianie własności lokali] | str. 60 1. Dotychczasowy właściciel jako członek wspólnoty mieszkaniowej | str. 60 2. Prawa rzeczowe przysługujące dotychczasowemu właścicielowi | str. 62 Art. 5. [Podział nieruchomości wspólnej] | str. 65 1. Przedmiot i skutki podziału | str. 65 2. Relacja art. 5 u.w.l. do art. 22 ust. 3 pkt 9 u.w.l. | str. 67 Art. 6. [Wspólnota mieszkaniowa] | str. 71 1. Podmiotowość wspólnoty mieszkaniowej | str. 71 2. Ograniczona zdolność wspólnoty mieszkaniowej w orzecznictwie Sądu Najwyższego | str. 73 3. Zdolność deliktowa wspólnoty mieszkaniowej | str. 79 4. Powstanie wspólnoty mieszkaniowej | str. 81 5. Członkostwo we wspólnocie mieszkaniowej | str. 83 6. Majątek wspólnoty mieszkaniowej | str. 83 7. Ustanie wspólnoty mieszkaniowej | str. 87 8. Los majątku operacyjnego po likwidacji wspólnoty mieszkaniowej | str. 90 Rozdział 2. Ustanowienie własności lokalu | str. 94 Art. 7. [Akty ustanawiające odrębną własność lokalu; powództwo o stwierdzenie nieważności ustanowienia odrębnej własności lokalu] | str. 94 1. Sposoby ustanowienia odrębnej własności lokalu | str. 94 2. Zbycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu przed wpisem do księgi wieczystej | str. 96 Art. 8. [Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu] | str. 97 1. Rodzaje umów, których przedmiotem jest wyodrębnienie lokalu | str. 98 2. Obligatoryjne postanowienia umowy | str. 100 Art. 9. [Umowa o budowę lokalu] | str. 102 1. Umowa o budowę lokalu jako umowa zobowiązująca | str. 103 2. Umowa o ustanowienie i przeniesienie prawa odrębnej własności lokalu | str. 105 Art. 10. [Ustanowienie odrębnej własności lokalu na rzecz właściciela] | str. 106 Treść i skutki jednostronnej czynności prawnej| str. 106 Art. 11. [Orzeczenie sądu o wyodrębnieniu własności lokalu] | str. 107 1. Przesłanki uzasadniające wyodrębnienie lokaluna mocy orzeczenia sądu | str. 108 2. Postępowanie sądowe | str. 110 Rozdział 3. Prawa i obowiązki właścicieli lokali | str. 112 Art. 12. [Nieruchomość wspólna – korzystanie, przychody, wydatki, różnicowanie obciążeń] | str. 112 1. Korzystanie z nieruchomości wspólnej | str. 112 2. Pożytki i przychody z nieruchomości wspólnej jako majątek operacyjny wspólnoty mieszkaniowej | str. 114 3. Przesłanka zwiększenia obciążenia właścicieli lokali użytkowych | str. 116 Art. 13. [Obowiązki właściciela lokalu] | str. 119 1. Ograniczenia właściciela lokalu w wykonywaniu jego prawa | str. 119 2. Prawo dostępu do lokalu | str. 121 Art. 14. [Koszty zarządu nieruchomością wspólną] | str. 122 1. Zaliczka i inne opłaty | str. 122 2. Sposób partycypacji właściciela w kosztach zarządu | str. 124 Art. 15. [Zaliczki na pokrycie kosztów zarządu] | str. 126 1. Obowiązek uiszczania zaliczki jako zobowiązanie o charakterze realnym | str. 126 2. Funkcja zaliczki i mechanizm jej ustalania | str. 130 3. Fundusz remontowy | str. 131 Art. 16. [Przymusowa sprzedaż lokalu] | str. 134 1. Uwagi ogólne | str. 134 2. Przesłanki uzasadniające powództwo w trybie art. 16 u.w.l. | str. 135 3. Treść uprawnienia przysługującego wspólnocie mieszkaniowej | str. 139 4. Postępowanie sądowe | str. 141 5. Nowelizacja z 2015 r. | str. 143 Art. 17. [Odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej] | str. 144 1. Uwagi ogólne | str. 145 2. Odpowiedzialność subsydiarna właściciela lokalu | str. 147 Rozdział 4. Zarząd nieruchomością wspólną | str. 152 Art. 18. [Określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną] | str. 152 1. Sposoby zarządzania nieruchomością wspólną | str. 152 2. Umowa określająca sposób zarządzania nieruchomością wspólną | str. 154 3. Umowny zarząd powierzony| str. 157 4. Wpis sposobu zarządu do księgi wieczystej | str. 158 Art. 19. [Mała wspólnota mieszkaniowa] | str. 161 1. Znaczenie noweli z 2019 r. | str. 161 2. Zakres stosowania przepisów Kodeksu cywilnego do małych wspólnot mieszkaniowych | str. 163 3. Niedogodności wynikające z bezpośredniego zarządzania w małych wspólnotach mieszkaniowych | str. 166 Art. 20. [Ustawowy zarząd dużą wspólnotą mieszkaniową] | str. 167 1. Zakres autonomii właścicieli w wyborze organu wykonawczego | str. 168 2. Zarząd – uwagi ogólne | str. 169 3. Tryb powołania organu wykonawczego | str. 171 4. Odpowiedzialność członka zarządu za szkody wyrządzone wspólnocie mieszkaniowej | str. 174 Art. 21. [Reprezentacja i administrowanie wspólnotą mieszkaniową] ......................................................... | str. 1. Zarząd (zarządca) działający jako organ reprezentacyjny wspólnoty mieszkaniowej | str. 175 2. Zarząd (zarządca) działający jako organ reprezentacyjny ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali (art. 21 ust. 3 u.w.l.) | str. 177 3. Zarządca jako pełnomocnik właścicieli lokali. Uwagi prawnoporównawcze | str. 179 4. Zakres upoważnienia zarządcy do dokonywania czynności sądowych | str. 182 5. Zakres upoważnienia zarządcy do dokonywania czynności sądowych w innych systemach prawnych | str. 186 6. Podejmowanie przez zarząd uchwał w czasie pandemii COVID-19 | str. 188 Art. 22. [Czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd. Połączenie dwóch lokali] | str. 190 1. Przedmiotowy zakres samodzielnych kompetencji przysługujących zarządowi | str. 191 2. Zakres samodzielnych kompetencji organu wykonawczego wynikający z przepisów szczególnych | str. 194 3. Zakres przedmiotowy czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu w rozumieniu ustawy o własności lokali | str. 198 4. Geneza regulacji art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. | str. 202 5. Konstrukcja prawna art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. | str. 203 6. Uwagi prawnoporównawcze dotyczące art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. | str. 205 7. Korygujący charakter zgody na zmianę wielkości udziałów | str. 206 8. Nabycie nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową | str. 208 9. Zgoda na połączenie lokali jako forma kontroli przez wspólnotę bezpieczeństwa nieruchomości wspólnej | str. 209 Art. 23. [Podejmowanie uchwał przez właścicieli lokali] | str. 210 1. Sposoby podejmowania uchwał – zasady ogólne | str. 211 2. Podejmowanie uchwał na zebraniu właścicieli | str. 213 3. Podejmowanie uchwał w trybie indywidualnego zbierania głosów | str. 215 4. Głosowania według zasady „jeden właściciel – jeden głos” | str. 216 Art. 24. [Rozstrzyganie przez sąd] | str. 218 1. Ratio legis regulacji | str. 218 2. Legitymacja czynna i właściwość sądu | str. 219 3. Polska regulacja w ujęciu prawnoporównawczym | str. 221 Art. 25. [Zaskarżanie uchwał do sądu] | str. 224 1. Przesłanki zaskarżenia uchwały | str. 224 2. Treść żądania | str. 227 3. Termin zaskarżenia, właściwość sądu i tryb postępowania | str. 230 Art. 26. [Ustanowienie zarządcy przymusowego] | str. 232 1. Status zarządcy sądowego | str. 232 2. Przedmiotowy zakres kompetencji zarządcy | str. 234 3. Materialne przesłanki uzasadniające roszczenie o ustanowienie zarządcy przez sąd | str. 236 4. Ustanowienie zarządcy przymusowego przez sąd na wniosek dotychczasowego zarządcy nieruchomości | str. 237 Art. 27. [Współzarządzanie] | str. 239 1. Treść uprawnienia i obowiązku współdziałania | str. 239 2. Odpowiedzialność odszkodowawcza współwłaściciela wynikająca z niewykonania lub niewłaściwego wykonania obowiązku współdziałania | str. 240 Art. 28. [Wynagrodzenie zarządu i zarządcy] | str. 243 Przesłanki wystąpienia z roszczeniem | str. 243 Art. 29. [Obowiązki zarządu i zarządcy. Kontrola właścicieli] | str. 245 1. Uprawnienie właściciela do kontroli | str. 247 2. Sposób realizowania uprawnienia do osobistej kontroli | str. 248 Art. 30. [Coroczne zebrania ogółu właścicieli] | str. 249 Obowiązki zarządcy | str. 249 Art. 31. [Zebranie ogółu właścicieli lokali] | str. 252 Uprawnienie do zwołania zebrania właścicieli lokali | str. 252 Art. 32. [Zawiadomienie o zebraniu ogółu właścicieli lokali] | str. 253 Uwagi ogólne | str. 253 Art. 32a. [Nabycie przyległych nieruchomości gruntowych] | str. 255 1. Geneza regulacji | str. 255 2. Skutki czynności prawnej – wykładnia językowa i funkcjonalna | str. 257 Art. 33. [Zarząd umowny – odesłanie] | str. 259 Modyfikacja umowna kompetencji zarządcy | str. 259 Rozdział 5. Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i końcowe | str. 262 Art. 34. | str. 262 Art. 35. | str. 262 Art. 36. | str. 262 Art. 37. | str. 263 Art. 38. | str. 263 Art. 39. [Przepisy wykonawcze] | str. 263 Art. 40. [Obowiązki dotychczasowych zarządców] | str. 263 Art. 41. [Wejście w życie ustawy] | str. 264 Bibliografia | str. 265