Najem i wynajem nieruchomości komercyjnych. Praktyczny przewodnik

Publikacja w praktyczny sposób omawia zagadnienia związane z najmem nieruchomości komercyjnych. Z uwagi na to, że problematyka ta nie została kompleksowo uregulowana i wiele postanowień jest opartych o swobodę kontraktowania, postępowanie uczestników obrotu nie zawsze wynika z obowiązujących przepisów czy linii orzeczniczej sądów, lecz z ukształtowanej praktyki rynkowej. Autor odnosi się do najczęściej pojawiających się pytań i wątpliwości oraz istotnych poglądów orzeczniczych dotyczących opisywanych zagadnień prawnych. Wskazuje także jakie rozwiązania prawne leżą w interesie wynajmującego, a jakie – w interesie najemcy, ewentualnie jakie mogą być rozwiązania kompromisowe, uwzględniające interes obu stron.Każdy rozdział zawiera ponadto przykłady postanowień umownych. Zawarte w publikacji wzory pism są dostępne w wersji elektronicznej (https://www.profinfo.pl/materialy-dodatkowe). Wzory można modyfikować i dostosowywać do indywidualnych potrzeb. Książka jest przeznaczona przede wszystkim dla specjalistów do spraw wynajmu nieruchomości komercyjnych, ich zarządców, osób odpowiedzialnych za prowadzenie negocjacji zmierzających do wynajmu powierzchni komercyjnych, a także samych najemców i wynajmujących oraz praktyków prawa zajmujących się omawianą tematyką.

Wykaz skrótów | str. 17 Przedmowa | str. 19 Rozdział 1 List intencyjny, umowa przedwstępna, umowa zawarta pod warunkiem | str. 21 1.1.... Przyczyny gospodarcze zawierania listów intencyjnych na rynku najmu komercyjnego | str. 21 1.2.... Charakter prawny listów intencyjnych | str. 23 1.3.... Treść listów intencyjnych | str. 24 1.4.... Odpowiedzialność przedkontraktowa stron listów intencyjnych | str. 27 1.5.... List intencyjny a przedwstępna umowa najmu komercyjnego i umowa najmu komercyjnego zawarta pod warunkiem | str. 31 1.6.... Przedwstępna umowa najmu komercyjnego | str. 32 1.7.... Skutki uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej najmu komercyjnego | str. 34 1.8..... Umowa najmu komercyjnego zawarta pod warunkiem | str. 38 1.9.... Przykładowe postanowienia umowne | str. 39 1.9.1.   List intencyjny | str. 39 1.9.2.   Umowa najmu komercyjnego zawarta pod warunkiem | str. 42 Rozdział 2 Przedmiot umowy najmu komercyjnego | str. 43 2.1.... Lokal użytkowy jako przedmiot umowy najmu komercyjnego | str. 43 2.2.... Powierzchnie (części) wspólne nieruchomości | str. 47 2.3.... Relokacja przedmiotu najmu w obrębie budynku | str. 49 2.4.... Prawo pierwszeństwa najmu | str. 53 2.5.... Redukcja powierzchni najmu | str. 54 2.6.... Przykładowe postanowienia umowne | str. 55 2.6.1.   Przedmiot umowy najmu komercyjnego | str. 55 2.6.2.   Zgoda na dokonywanie zmian przez wynajmującego w zakresie powierzchni wspólnych budynku | str. 56 2.6.3.   Prawo pierwszeństwa | str. 57 2.6.4.   Relokacja | str. 58 2.6.5.   Redukcja powierzchni najmu | str. 58 Rozdział 3 Forma umowy najmu komercyjnego | str. 60 Rozdział 4 Okres obowiązywania umowy najmu komercyjnego | str. 65 4.1.... Umowa najmu komercyjnego zawarta na czas oznaczony jako standard rynkowy | str. 65 4.2.... Minimalny i maksymalny okres obowiązywania umowy najmu komercyjnego | str. 68 4.3.... Moment rozpoczęcia i zakończenia okresu najmu | str. 69 4.4.... Modyfikacja czasu obowiązywania umowy najmu | str. 70 4.5.... Postanowienie break option w umowie najmu komercyjnego zawartej na czas oznaczony | str. 73 4.6.... Przykładowe postanowienia umowne | str. 78 4.6.1.   Przedłużenie obowiązywania umowy najmu | str. 78 4.6.2.   Klauzula break option | str. 79 Rozdział 5 Wydanie lokalu najemcy oraz zwrot lokalu wynajmującemu | str. 80 5.1.... Odpowiedzialność najemcy i wynajmującego za stan lokalu | str. 80 5.2.... Umówiony użytek lokalu | str. 81 5.3.... Stan techniczny lokalu przed wydaniem go najemcy | str. 82 5.4.... Obmiar lokalu | str. 86 5.5.... Uchylanie się przez najemcę od przejęcia lokalu | str. 87 5.6.... Stan lokalu po wydaniu go najemcy | str. 88 5.7.... Zwrot lokalu przez najemcę | str. 90 5.8.... Stan lokalu w chwili zwrotu przez najemcę | str. 94 5.9.... Rozliczenie nakładów na przedmiot najmu | str. 97 5.10.. Wzór protokołu zdawczo-odbiorczego | str. 98 Rozdział 6 Ulepszenia przedmiotu najmu komercyjnego | str. 100 6.1.... Przyczyny wykonywania ulepszeń przedmiotu najmu komercyjnego | str. 100 6.2.... Drobne nakłady o charakterze konserwacyjnym | str. 101 6.3.... Nakłady konieczne na przedmiot najmu | str. 102 6.4.... Rozróżnienie nakładów koniecznych i ulepszających poniesionych na przedmiot najmu | str. 104 6.5.... Metody rozliczania ulepszeń | str. 105 6.6.... Rozliczenie ulepszeń a wypowiedzenie umowy najmu | str. 109 6.7.... Zobowiązania najemcy związane z prowadzeniem prac w lokalu | str. 110 6.8.... Podmiot zobowiązany do dokonania rozliczeń nakładów | str. 112 6.9.... Wykonanie prac wykończeniowo-adaptacyjnych w przedmiocie najmu przez wynajmującego | str. 113 6.10.. Przedawnienie roszczenia najemcy o zwrot nakładów na lokal | str. 114 6.11.. Przykładowe postanowienia umowne | str. 116 Rozdział 7 Czynsz najmu | str. 118 7.1.... Czynsz jako przedmiotowo istotny element umowy najmu | str. 118 7.2.... Modelowe postanowienie umowne dotyczące gwarantowanego czynszu najmu | str. 119 7.3.... Denominowanie czynszu w walucie obcej | str. 120 7.4.... Forma niepieniężna czynszu najmu | str. 122 7.5.... Czynsz od obrotu (czynsz uzupełniający) | str. 124 7.6.... Okresowe zwolnienie najemcy z obowiązku zapłaty czynszu najmu („wakacje czynszowe”) | str. 128 7.7.... Czasowa zmiana wysokości czynszu w trakcie obowiązywania umowy najmu | str. 131 7.8.... Uprawnienie wynajmującego do jednostronnego podwyższenia czynszu najmu | str. 132 7.9.... Przykładowe postanowienia umowne | str. 137 7.9.1.   Czynsz gwarantowany | str. 137 7.9.2.   Czynsz od obrotu | str. 137 7.9.3.   „Wakacje czynszowe” | str. 139 7.9.4.   Czasowa zmiana wysokości czynszu | str. 139 7.9.5.   Uprawnienie wynajmującego do jednostronnego podwyższenia czynszu najmu | str. 140 Rozdział 8 Waloryzacja czynszu najmu | str. 141 8.1.... Rentowność czynszu najmu a proces inflacji | str. 141 8.2.... Mechanizm waloryzacji przewidziany w art. 3581 § 2 k.c. | str. 144 8.3.... Data pierwszej waloryzacji stawki czynszu najmu | str. 148 8.4.... Ujemna waloryzacja stawki czynszu najmu | str. 149 8.5.... Zobowiązanie wynajmującego do poinformowania najemcy o zastosowaniu waloryzacji czynszu | str. 150 8.6.... Waloryzacja a zabezpieczenia umowy najmu | str. 151 8.7.... Waloryzacja innych opłat przewidzianych w umowie najmu | str. 152 8.8.... Przykładowe postanowienia umowne | str. 152 Rozdział 9 Opłaty eksploatacyjne i opłaty indywidualne | str. 154 9.1.... Zobowiązanie najemcy do uiszczania opłat eksploatacyjnych | str. 154 9.2.... Procentowy udział najemcy w kosztach wspólnych | str. 159 9.3.... Wysokość stawki pierwszych opłat eksploatacyjnych oraz procedura ustalenia wysokości opłat eksploatacyjnych w następnych latach obowiązywania umowy najmu komercyjnego | str. 161 9.3.... Prawo do weryfikacji przez najemcę wysokości kosztów poniesionych przez wynajmującego | str. 163 9.4..... Zastrzeżenie „CAP-u” na wzrost opłat eksploatacyjnych | str. 163 9.5.... Opłata indywidualna | str. 164 9.6.... Przykładowe postanowienia umowne | str. 165 9.6.1.   Opłata eksploatacyjna | str. 165 9.6.2.   Opłata indywidualna | str. 167 Rozdział 10 Opłata marketingowa | str. 169 10.1.. Przyczyny gospodarcze wprowadzania postanowień o opłacie marketingowej do umów najmu komercyjnego | str. 169 10.2.. Przykładowe postanowienia umowne | str. 170 Rozdział 11 Kary umowne | str. 172 11.1.. Przyczyny wprowadzania postanowień o karach umownych do umów najmu komercyjnego | str. 172 11.2.. Zakres zobowiązań zabezpieczonych karą umowną | str. 174 11.3.. Wysokość kary umownej | str. 182 11.4.. Odszkodowanie przenoszące wysokość zastrzeżonej kary umownej | str. 185 11.5.. Przykładowe postanowienia umowne | str. 186 Rozdział 12 Ubezpieczenie przedmiotu najmu oraz ubezpieczenie budynku | str. 187 12.1.. Przyczyny zawierania umów ubezpieczenia w kontekście najmu komercyjnego | str. 187 12.2.. Rodzaje umów ubezpieczeniowych – ubezpieczenia typu all risks i ubezpieczenia od ryzyk nazwanych | str. 189 12.3.. Ubezpieczenie w związku z przystosowaniem i adaptacją lokalu do potrzeb działalności gospodarczej najemcy | str. 194 12.4.. Kryterium „renomowanego” ubezpieczyciela | str. 196 12.5.. Okres ochrony najemcy ubezpieczeniem | str. 196 12.6.. Suma ubezpieczenia | str. 197 12.7.. Naruszenie zobowiązania do zawarcia i odnowienia polisy oraz obniżenia sumy ubezpieczenia | str. 197 12.8.. Przykładowe postanowienia umowne | str. 198 Rozdział 13 Ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy | str. 200 13.1.. Ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy jako zabezpieczenie roszczeń wynajmującego wynikające wprost z przepisów Kodeksu cywilnego | str. 200 13.2.. Zabezpieczenie płatności czynszu oraz świadczeń dodatkowych | str. 202 13.3.. Okres zaległości najemcy | str. 203 13.4.. Przedmiot zastawu | str. 204 13.5.. Usunięcie przez wynajmującego rzeczy będących przedmiotem zastawu z przedmiotu najmu | str. 206 13.6.. Realizacja przysługującego wynajmującemu ustawowego  prawa zastawu | str. 208 Rozdział 14 Kaucja | str. 211 14.1.. Kaucja jako zabezpieczenie umowy najmu komercyjnego | str. 211 14.2.. Zakres roszczeń wynajmującego objętych kaucją | str. 213 14.3.. Wysokość kaucji | str. 214 14.4.. Termin wpłaty kaucji | str. 214 14.5.. Zobowiązanie najemcy do uzupełnienia kaucji w sytuacji dokonania potrącenia przez wynajmującego | str. 215 14.6.. Termin zwrotu kaucji najemcy | str. 215 14.7.. Przedawnienie roszczenia o zwrot kaucji | str. 217 14.8.. Waloryzacja kaucji | str. 218 14.9.. Przykładowe postanowienia umowne | str. 218 Rozdział 15 Gwarancja bankowa | str. 220 15.1.. Gwarancja bankowa jako zabezpieczenie umowy najmu komercyjnego | str. 220 15.2.. Treść gwarancji bankowej | str. 223 15.3.. Odmowa realizacji gwarancji przez gwaranta | str. 227 15.4.. Przykładowe postanowienia umowne | str. 229 15.5.. Przykładowa treść gwarancji bankowej | str. 230 Rozdział 16 Dobrowolne poddanie się egzekucji | str. 233 16.1.. Akt notarialny, w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji, jako zabezpieczenie umowy najmu komercyjnego | str. 233 16.2.. Termin przekazania aktu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji wynajmującemu | str. 235 16.3.. Zabezpieczenie spełnienia świadczenia pieniężnego przez dłużnika | str. 236 16.4.. Zabezpieczenie wydania nieruchomości wynajmującemu przez najemcę | str. 236 16.5.. Treść poprawnie skonstruowanego aktu notarialnego, w którym dłużnik (najemca) dobrowolnie poddaje się egzekucji | str. 237 16.6.. Postępowanie o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu | str. 239 16.7.. Przykładowe postanowienia umowne | str. 241 16.8.. Przykładowy projekt aktu notarialnego, w którym dłużnik poddaje się egzekucji | str. 242 Rozdział 17 Poręczenie | str. 245 17.1.. Poręczenie jako zabezpieczenie umowy najmu komercyjnego | str. 245 17.2.. Podmiot udzielający poręczenia | str. 246 17.3.. Forma poręczenia | str. 248 17.4.. Treść poręczenia | str. 248 17.5.. Wysokość poręczenia | str. 249 17.6.. Termin udzielenia poręczenia | str. 251 17.7.. Dochodzenie przez wynajmującego roszczeń od poręczyciela | str. 251 17.8.. Przykładowa treść poręczenia | str. 252 Rozdział 18 Wypowiedzenie umowy najmu komercyjnego | str. 254 18.1.. Umowa najmu komercyjnego zawarta na czas oznaczony i nieoznaczony | str. 254 18.2.. Wypowiedzenie umowy najmu komercyjnego zawartej na czas nieoznaczony | str. 254 18.3.. Wypowiedzenie umowy najmu komercyjnego zawartej na czas oznaczony | str. 256 18.4.. Prawo do wypowiedzenia umowy najmu komercyjnego „z ważnych przyczyn” | str. 263 18.5.. Porozumienie stron o rozwiązaniu umowy najmu | str. 265 18.6.. Forma wypowiedzenia umowy najmu | str. 265 18.7.. Przykładowe oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu z winy najemcy bez zachowania terminu wypowiedzenia z powodu zalegania z płatnościami | str. 266 Rozdział 19 Klauzula wyłączności | str. 268 19.1.. Gospodarcze uzasadnienie uwzględnienia klauzuli wyłączności w umowie najmu komercyjnego | str. 268 19.2.. Określenie zakresu klauzuli wyłączności | str. 271 19.3.. Naruszenie klauzuli wyłączności | str. 272 19.4.. Klauzule wyłączności jako niedozwolone ograniczenia konkurencji | str. 272 19.5.. Przykładowe postanowienia umowne | str. 278 Rozdział 20 Załączniki do umowy najmu komercyjnego | str. 279 20.1.. Załączniki do umowy najmu komercyjnego jako integralna część umowy | str. 279 20.2.. Odpis z Krajowego Rejestru Sądowego lub wydruk z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej dla wynajmującego i najemcy oraz pełnomocnictwo | str. 281 20.3.. Odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości | str. 283 20.4.. Plan piętra (plan budynku) i plan lokalu | str. 284 20.5.. Standard podstawowego wyposażenia lokalu wraz ze specyfikacją techniczną | str. 285 20.6.. Wzór protokołu zdawczo-odbiorczego | str. 285 20.7.. Wzór oświadczenia o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 i 5 k.p.c. | str. 286 20.8.. Treść gwarancji bankowej najemcy | str. 286 20.9.. Opłaty eksploatacyjne | str. 287 20.10. Regulamin użytkowania budynku (i gruntu) | str. 288 20.11.......................... Warunki techniczne budynku | str. 289 20.12........................ Prace adaptacyjno-remontowe | str. 289 20.13. Oznakowanie najemcy w budynku (znak lub logo) | str. 289 20.14........... Przykładowe postanowienia umowne | str. 290 20.14.1.. Zmiana treści załączników do umowy najmu komercyjnego | str. 290 20.14.2.. Oznakowanie najemcy na budynku (znak lub logo) | str. 290 Rozdział 21 Modyfikacje postanowień umowy najmu komercyjnego | str. 291 21.1.. Przyczyny wprowadzania modyfikacji postanowień umowy najmu komercyjnego | str. 291 21.2.. Treść aneksu do umowy najmu komercyjnego | str. 292 21.3.. Forma aneksu do umowy najmu komercyjnego | str. 293 21.4.. Tekst jednolity umowy najmu komercyjnego | str. 293 21.5.. Przykładowe postanowienia umowne | str. 294 21.6.. Przykładowa treść aneksu do umowy najmu komercyjnego | str. 295 Bibliografia | str. 297