Umowa deweloperska w praktyce

W publikacji w kompleksowy sposób omówiono wszystkie aspekty prawne związane ze stosowaniem umowy deweloperskiej. Przedstawiono również wnioski z licznych dyskusji toczących się wokół ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (zwanej ustawą deweloperską), wskazując optymalne sposoby jej interpretacji. Autorzy dokonali analizy poszczególnych etapów związanych z zawarciem i wykonaniem umowy deweloperskiej, omówili także aspekty podatkowe oraz kwestie odpowiedzialności z tytułu nienależytego wykonania umowy lub ustawy. Na końcu każdego rozdziału znajdują się odpowiedzi na najczęściej występujące pytania czy wątpliwości, co jeszcze bardziej podkreśla praktyczny walor książki, która staje się instrukcją stosowania przepisów wymienionej ustawy. Bardzo pomocne w kształtowaniu stosunku umownego między stronami umowy deweloperskiej będzie także przytoczenie wielu rozstrzygnięć Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Adresaci: Publikacja przeznaczona jest dla pracowników działów prawnych i specjalistów firm deweloperskich, przedstawicieli zawodów prawniczych: sędziów, adwokatów, radców prawnych, notariuszy, aplikantów oraz pracowników banków.

Wykaz skrótów | str. 13 Wstęp | str. 17 Rozdział 1 Umowa deweloperska w stanie prawnym przed obowiązywaniem ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Anna Mamcarz) | str. 19 1.1. Uwagi ogólne | str. 19 1.2. Umowa o budowę lokalu z art. 18 i n. u.s.m. | str. 20 1.3. Umowa z art. 9 u.w.l. | str. 22 1.3.1. Uwagi ogólne | str. 22 1.1.2. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu | str. 23 1.1.3. Dalsze wykonywanie umowy przez innego wykonawcę | str. 24 1.1.4. Powstanie odrębnej własności lokalu w wykonaniu umowy z art. 9 ust. 1 u.w.l. | str. 25 1.1.5. P odsumowanie | str. 27 1.2. Umowa przedwstępna z art. 389 i n. k.c. | str. 27 1.3. Tak zwana umowa deweloperska - pisemna o cechach określonych w art. 9 u.w.l. | str. 31 1.3.1. Tak zwana umowa deweloperska a umowa przedwstępna - porównanie | str. 34 1.4. Umowa rezerwacyjna | str. 34 1.4.1. Umowa rezerwacyjna przed dniem wejścia w życie u.o.p.n.l. | str. 34 1.4.2. Umowa rezerwacyjna po dniu wejścia w życie u.o.p.n.l. | str. 36 1.5. FAQ - często zadawane pytania | str. 40 Rozdział 2 Umowa deweloperska jako nowy typ umowy nazwanej na gruncie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Anna Mamcarz) | str. 44 2.1. Essentialia negotii umowy deweloperskiej - uwagi ogólne | str. 44 2.2. Stosunek do innych ustaw | str. 48 2.3. Strony umowy deweloperskiej | str. 50 2.4. Spółdzielnia mieszkaniowa deweloperem? | str. 53 2.5. Stosunek do innych umów stosowanych w relacjach deweloper-klient - uwagi ogólne | str. 54 2.5.1. Nabywca - osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej | str. 55 2.5.2. Nabywca - osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą i nabywająca lokal w ramach prowadzonej działalności gospodarczej | str. 56 2.5.3. FAQ - często zadawane pytania | str. 57 Rozdział 3 Umowa deweloperska jako wzór umowy (Łukasz Wroński) | str. 60 3.1. Pojęcie wzorca umowy | str. 60 3.2. Związanie wzorcem umowy | str. 61 3.3. Przejrzystość i czytelność wzorca umowy | str. 61 3.4. Wzór umowy deweloperskiej i jego rodzaje na gruncie przepisów ustawy o ochronie niektórych praw nabywców | str. 63 3.5. Niedozwolone postanowienia umowne we wzorcu umowy deweloperskiej | str. 65 3.5.1. Pojęcie niedozwolonych postanowień umownych | str. 65 3.5.1.1. Postanowienia nieuzgodnione indywidualnie | str. 67 3.5.1.2. Sprzeczność z dobrymi obyczajami i rażące naruszenie interesów konsumentów | str. 69 3.5.1.3. Postanowienia określające główne świadczenia stron | str. 72 3.5.1.4. Tak zwane klauzule szare | str. 73 3.5.2. Prawne mechanizmy eliminowania klauzul abuzywnych z obrotu | str. 74 3.5.2.1. Kontrola incydentalna | str. 75 3.5.2.2. Kontrola abstrakcyjna | str. 75 3.5.2.3. Postępowanie w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów | str. 78 Rozdział 4 Prospekt informacyjny (Anna Szymańczyk) | str. 85 4.1. Zagadnienia ogólne | str. 85 4.2. Obowiązek sporządzenia prospektu | str. 88 4.3. Doręczenie prospektu oraz informacje o zmianach w prospekcie informacyjnym | str. 88 4.4. Prospekt informacyjny - omówienie poszczególnych pozycji prospektu wskazanych we wzorcu | str. 95 4.5. Wybrane elementy prospektu informacyjnego - część ogólna | str. 95 4.5.1. Dział ii. "Doświadczenie dewelopera" | str. 95 4.5.2. Dział iii. "informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego" | str. 98 4.6. Część indywidualna | str. 114 4.7. Załączniki do prospektu informacyjnego | str. 116 4.8. FAQ - często zadawane pytania | str. 117 Rozdział 5 Rachunki powiernicze (Anna Szymańczyk) | str. 131 5.1. Cel i zasady funkcjonowania mieszkaniowego rachunku powierniczego - zasady ogólne | str. 131 5.2. Mieszkaniowy rachunek powierniczy jako obowiązkowy środek ochrony nabywców | str. 135 5.3. Brak rachunku powierniczego a zawieranie umów deweloperskich | str. 136 5.4. Zamknięty rachunek mieszkaniowy | str. 143 5.4.1. Ogólne zasady prowadzenia oraz wypłat z zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego | str. 143 5.4.2. Czas obowiązywania umowy o prowadzenie zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego | str. 149 5.5. Otwarty rachunek mieszkaniowy | str. 149 5.5.1. Postanowienia wspólne dla każdego rodzaju otwartego rachunku powierniczego | str. 149 5.5.2. Szczegółowe regulacje dotyczące zabezpieczeń stosowanych przy otwartym rachunku powierniczym | str. 156 5.5.2.1. Istota gwarancji ubezpieczeniowej | str. 157 5.5.2.2. Istota gwarancji bankowej | str. 157 5.5.3. Warunki skorzystania z udzielonego dodatkowego zabezpieczenia przez nabywców | str. 158 5.5.4. Czas obowiązywania umowy o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego | str. 159 5.6. Wspólne uregulowania dotyczące mieszkaniowych rachunków powierniczych - zagadnienia szczególne i wybrane problemy | str. 160 5.6.1. Dostęp do informacji dotyczących dokonywanych wpłat i wypłat | str. 160 5.6.2. Zmiana postanowień umowy o prowadzenie rachunku powierniczego | str. 161 5.6.3. Wypowiedzenie umowy rachunku powierniczego | str. 162 5.6.4. Wypłata z rachunków powierniczych w przypadku rozwiązania lub odstąpienia od umowy deweloperskiej | str. 163 5.6.4.1. Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę w trybie art. 29 u.o.p.n.l. | str. 163 5.6.4.2. Inne przyczyny rozwiązania umowy deweloperskiej | str. 167 5.6.5. Koszty i pożytki związane z prowadzeniem rachunku powierniczego | str. 167 5.6.6. Wykorzystanie mieszkaniowych rachunków powierniczych w przypadku przedsięwzięć deweloperskich obejmujących sprzedaż na rzecz różnych kategorii podmiotów oraz różnych rodzajów lokali | str. 170 5.6.7. Przymus otworzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego a obowiązek przeprowadzania wszystkich transakcji z umów deweloperskich przez taki rachunek | str. 172 5.6.8. Zakładanie mieszkaniowego rachunku powierniczego dla przedsięwzięć, których sprzedaż nastąpiła przed wejściem w życie ze względu na wypełnienie dyspozycji art. 4 u.o.p.n.l. | str. 173 5.6.9. Przymus rachunku powierniczego a finansowanie inwestycji z kredytu bankowego | str. 174 5.7. FAQ - często zadawane pytania | str. 176 Rozdział 6 Treść umowy deweloperskiej (Łukasz Wroński) | str. 177 6.1. Zagadnienia ogólne | str. 177 6.1.1. Charakter elementów umowy deweloperskiej wskazanych w art. 22 u.o.p.n.l. | str. 177 6.1.2. Semiimperatywny charakter postanowień umowy deweloperskiej | str. 179 6.1.3. Konsekwencje braku zamieszczenia w umowie deweloperskiej elementów umowy określonych w art. 22 ust. 1 u.o.p.n.l. | str. 181 6.1.4. Forma umowy deweloperskiej | str. 183 6.1.5. Prospekt informacyjny a treść umowy deweloperskiej | str. 185 6.2. Minimalne (pożądane) elementy umowy deweloperskiej w świetle art. 22 u.o.p.n.l. | str. 187 6.2.1. Określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy | str. 187 6.2.2. Zobowiązania dewelopera | str. 187 6.2.3. Zobowiązania nabywcy | str. 188 6.2.3.1. Spełnienie świadczenia pieniężnego | str. 189 6.2.3.2. Współdziałanie przy odbiorze i wydaniu przedmiotu umowy | str. 200 6.2.3.3. Zawarcie umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości | str. 200 6.2.4. Postanowienia dotyczące oznaczenia przedmiotu umowy | str. 200 6.2.4.1. Tytuł prawny do nieruchomości | str. 201 6.2.4.2. Lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny jako przedmiot umowy | str. 204 6.2.4.3. Stan prawny nieruchomości | str. 206 6.2.4.4. Udziały w nieruchomości wspólnej | str. 208 6.2.4.5. Istotne cechy budynku albo domu jednorodzinnego | str. 209 6.2.4.6. Określenie powierzchni i sposobu pomiaru powierzchni | str. 212 6.2.5. Termin przeniesienia na nabywcę prawa własności | str. 220 6.2.6. Wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczenia pieniężnego przez nabywcę na rzecz dewelopera | str. 228 6.2.7. Postanowienia dotyczące rachunku powierniczego, gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej | str. 231 6.2.8. Postanowienia dotyczące pozwolenia na budowę | str. 233 6.2.9. Termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego | str. 234 6.2.10. Warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę | str. 235 6.2.10.1. Ustawowe prawo do odstąpienia w przepisach u.o.p.n.l. | str. 235 6.2.10.2. Umowne prawo do odstąpienia | str. 240 6.2.10.3. Forma oświadczenia o odstąpieniu od umowy | str. 241 6.2.10.4. Skutki odstąpienia | str. 243 6.2.10.5. Problematyka zastrzegania odstępnego lub kar umownych w związku z odstąpieniem od umowy | str. 244 6.2.10.6. Warunki zwrotu świadczenia | str. 251 6.2.11. Określenie wysokości odsetek i kar umownych | str. 257 6.2.11.1. Kary umowne | str. 258 6.2.11.2. Odsetki | str. 261 6.2.11.3. Porównywalność sankcji umownych w świetle zasady wynikającej z art. 25 u.o.p.n.l. | str. 263 6.2.12. Oświadczenia nabywcy dotyczące prospektu informacyjnego oraz innych dokumentów | str. 264 6.2.13. Termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego | str. 265 6.3. Inne postanowienia umowy deweloperskiej | str. 266 6.3.1. Określenie zasad poniesienia przez strony umowy kosztów związanych z zawarciem umowy deweloperskiej oraz umowy przenoszącej prawo własności | str. 266 6.3.2. Sposób składania oświadczeń woli przez strony umowy | str. 267 6.3.3. Postanowienia dotyczące przelewu praw i obowiązków | str. 271 6.3.4. Postanowienia dotyczące zarządu lub administracji przez dewelopera budynkiem | str. 273 6.3.5. Postanowienia dotyczące zamiany lokalu | str. 276 6.3.6. Odbiór i wydanie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego | str. 276 6.4. Umowa deweloperska jako podstawa wpisu do księgi wieczystej | str. 286 6.5. Postanowienia umów deweloperskich dotyczące odpowiedzialności za niewykonanie albo nienależyte wykonanie zobowiązania w świetle orzecznictwa Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów | str. 287 6.5.1. Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności za niewykonanie umowy przez dewelopera | str. 287 6.5.2. Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności za przekroczenie przez dewelopera terminów wskazanych w umowie | str. 289 6.5.3. Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności dewelopera za wady przedmiotu umowy | str. 293 6.6. FAQ - często zadawane pytania | str. 294 Rozdział 7 Odpowiedzialność karna w ustawie deweloperskiej (Krzysztof Ways) | str. 300 7.1. Wstęp | str. 300 7.2. Zaniechanie sporządzenia prospektu informacyjnego | str. 301 7.3. Występek w postaci podania nieprawdziwych lub zatajenia prawdziwych informacji | str. 304 7.4. Występek wypłacenia środków z rachunku powierniczego | str. 306 Rozdział 8 Odpowiedzialność cywilna wynikająca z umowy deweloperskiej (Andrzej Springer) | str. 311 8.1. Odpowiedzialność cywilna dewelopera - uwagi ogólne | str. 311 8.2. Odpowiedzialność na zasadach ogólnych (kontraktowa, art. 471 k.c.) | str. 311 8.3. Odpowiedzialność z tytułu zastrzeżonej kary umownej | str. 316 8.4. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi | str. 318 8.5. Odpowiedzialność cywilna nabywcy | str. 323 Rozdział 9 Wybrane zagadnienia podatkowe (Tomasz Zieliński, Juliusz Wojciechowski) | str. 324 9.1. Umowa deweloperska a przychód podatkowy dewelopera | str. 324 9.2. Umowa deweloperska a koszty uzyskania przychodów dewelopera | str. 328 9.3. Umowa deweloperska a obowiązek podatkowy w podatku VAT | str. 337 9.3.1. Stan prawny obowiązujący do 31 grudnia 2013 r. | str. 337 9.3.2. Stan prawny obowiązujący od 1 stycznia 2014 r. | str. 342 9.4. Stawka VAT | str. 344 Załączniki | str. 349 1. Prospekt informacyjny | str. 351 2. Wzór umowy (Maciej Makowski) | str. 356 Bibliografia | str. 369 Wykaz aktów prawnych | str. 373 Orzeczenia | str. 375 Autorzy | str. 383