Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz

W komentarzu omówiono zagadnienia związane z własnością lokali i funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych. Dokonano analizy większości problemów występujących w praktyce na tle stosowania ustawy o własności lokali, a także innych ustaw i aktów wykonawczych dotyczących tej tematyki, wskazując dostępne rozwiązania prawne i organizacyjne oraz kierunki działań wynikające z orzeczeń sądów. W opracowaniu wiele uwagi poświęcono takim kwestiom, jak: ustanawianie odrębnej własności lokali, zmiany własnościowe, podział nieruchomości do korzystania, nabywanie sąsiednich nieruchomości, a także pozycja wspólnoty jako osoby ustawowej. Autorka opisuje zagadnienia związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną, w tym: różnorodne obowiązki zarządu lub zarządcy, zamawianiem usług i dostaw towarów oraz ich rozliczaniem, procedury stosowane we wspólnotach, sposoby rozstrzygania sporów na drodze sądowej, a także problemy, jakie powstają, gdy jednym z właścicieli lokali jest podmiot publiczny albo, gdy własność lokali wiąże się z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Adresaci: Książka przeznaczona jest dla prawników, zarządców i pośredników w obrocie nieruchomościami, osób zawodowo zajmujących się gospodarką nieruchomościami (w tym nieruchomościami stanowiącymi własność publiczną) oraz właścicieli lokali i członków zarządów.

Wykaz skrótów 13 Przedmowa 19 Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2019 r. poz. 737 ze zm.) 21 Rozdział 1 Cel i zakres obowiązujących regulacji prawnych 23 1.1. Własność lokali jako element reform ustrojowych lat 90. XX w. 23 1.2. Charakterystyka sytuacji przed wejściem w życie ustawy o własności lokali i konsekwencje braku zmiany udziałów, jaka powinna nastąpić przed wejściem w życie tej ustawy w wyniku powstania w budynku nowego samodzielnego lokalu 24 1.3. Ogólny charakter i zakres regulacji ustawy o własności lokali 33 1.4. Przygotowanie do wejścia w życie ustawy 45 1.5. Zmiany ustawy o własności lokali 50 1.6. Ograniczenia ustanawiania odrębnej własności lokali zawarte w innych ustawach niż ustawa o własności lokali 52 1.7. Nowe ograniczenia ustanawiania odrębnej własności lokali zawarte w ustawie o własności lokali 56 Rozdział 2 Lokal stanowiący przedmiot odrębnej własności i nieruchomość wspólna 75 2.1. Lokal 75 2.1.1. Definicja i podstawowe cechy lokalu w świetle ustawy o własności lokali, pomieszczenia pomocnicze i przynależne 75 2.1.2. Szczególne cechy lokali mieszkalnych 116 2.1.3. Lokale o innych funkcjach 119 2.1.4. Oznaczanie graficzne lokali – załączniki graficzne do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu 124 2.2. Nieruchomość wspólna 129 2.2.1. Pojęcie nieruchomości wspólnej 129 2.2.2. Udziały w nieruchomości wspólnej 146 2.2.3. Powierzchnia użytkowa lokalu 159 2.2.4. Granice między nieruchomością wspólną a własnością indywidualną 163 2.3. Prawo użytkowania wieczystego gruntu jako składnik nieruchomości wspólnej 183 2.3.1. Charakter prawa wieczystego użytkowania gruntu i jego wpływ na własność lokali 183 2.3.2. Sposób postępowania w przypadku ustanawiania odrębnej własności lokali w budynku stojącym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste 196 2.3.3. Ograniczenia występowania prawa wieczystego użytkowania gruntu, jakie wprowadzono w latach 2018–2019 oraz przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu we własność gruntu 205 2.4. Podział nieruchomości wspólnej 247 Rozdział 3 Ustanawianie odrębnej własności lokali 255 3.1. Dotychczasowy właściciel 255 3.2. Formy, zasady i procedury ustanawiania odrębnej własności lokali 259 3.3. Połączenie dwóch lokali w jeden i podział lokalu 297 3.4. Zniesienie współwłasności lokalu 301 3.5. Wygaśnięcie własności lokalu 303 Rozdział 4 Wspólnota mieszkaniowa 306 4.1. Pojęcie i cechy wspólnoty mieszkaniowej 306 4.1.1. Wspólnota mieszkaniowa w świetle art. 6 u.w.l. 306 4.1.2. Wspólnota mieszkaniowa jako osoba ustawowa 318 4.1.3. Odrębna własność lokali bez wspólnoty mieszkaniowej 339 4.1.4. Ograniczenia w przypadku własności lokali w spółdzielniach mieszkaniowych 341 4.1.5. Aktywizacja wspólnoty mieszkaniowej w spółdzielni mieszkaniowej 354 4.1.6. Wspólnota mieszkaniowa jako podmiot gospodarki narodowej 366 4.1.7. Siedziba (adres) wspólnoty mieszkaniowej 369 4.2. Zróżnicowanie wspólnot w zależności od liczby lokali (małe i duże wspólnoty) 371 Rozdział 5 Prawa i obowiązki właścicieli lokali 377 5.1. Prawa i obowiązki właścicieli lokali wynikające z Kodeksu cywilnego 377 5.2. Prawa i obowiązki właścicieli lokali wynikające z ustawy o własności lokali 379 5.3. Uprawnienia współwłaścicieli lokali 396 5.4. Przedstawicielstwo i pełnomocnictwo 401 5.5. Koszty zarządu nieruchomością wspólną 406 5.5.1. Koszty zarządu nieruchomością wspólną – składniki i wysokość 406 5.5.2. Odpowiedzialność finansowa właścicieli lokali względem wspólnoty mieszkaniowej 432 5.5.3. Dochodzenie należności z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną w odróżnieniu od należności z tytułu towarów i usług dostarczanych do lokali stanowiących indywidualną własność 437 5.6. Odpowiedzialność właścicieli lokali za nieruchomość wspólną 452 5.6.1. Pozbawienie własności 452 5.6.2. Odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej 461 5.6.3. Egzekucja z lokali stanowiących odrębną własność 468 Rozdział 6 Zarząd nieruchomością wspólną 470 6.1. Formy zarządu nieruchomością wspólną 470 6.1.1. Rodzaje form zarządu nieruchomością wspólną i możliwość wyboru określonej formy, wybrany zarząd i zarząd powierzony 470 6.1.2. Umowa określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną i ewentualnie powierzająca zarząd tą nieruchomością 497 6.1.3. Pojęcie zarządu i umowa powierzająca lub zlecająca zarząd nieruchomością wspólną jako umowa o zarządzanie nieruchomością 504 6.1.4. Szczególna sytuacja i brak możliwości wyboru formy zarządu nieruchomością wspólną w spółdzielniach mieszkaniowych 538 6.1.5. Zarząd sprawowany bezpośrednio przez właścicieli lokali 561 6.1.6. Zarząd przymusowy powoływany przez sąd 568 6.2. Umowa o korzystanie z nieruchomości wspólnej i umowa quoad usum we wspólnocie mieszkaniowej 593 6.2.1. Związek umowy o korzystanie ze współwłasności i umowy quoad usum ze współwłasnością i służebność części nieruchomości wspólnej ustanawiana na rzecz właścicieli lokali 593 6.2.2. Umowa współwłaścicieli o korzystanie ze współwłasności 605 6.2.3. Regulacja sądowa w sprawie dopuszczenia do posiadania i umowy quoad usum 606 6.2.4. Podział quoad usum 610 6.2.5. Dopuszczalność zawarcia umowy quoad usum w odniesieniu do nieruchomości wspólnej 616 6.2.6. Umowa quoad usum jako element umowy określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną 627 6.3. Prawa i obowiązki zarządu lub zarządcy 629 6.3.1. Prawa i obowiązki zarządu lub zarządcy wynikające z ustawy o własności lokali 629 6.3.2. Prawa i obowiązki zarządu lub zarządcy wynikające z umów o zarządzanie nieruchomościami, w tym o powierzeniu zarządu 643 6.3.3. Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy przymusowego ustanowionego przez sąd 653 6.3.4. Wymóg posiadania licencji w zakresie zarządzania nieruchomościami w odniesieniu do różnych form zarządu nieruchomością wspólną 669 6.4. Zarząd zwykły i czynności przekraczające zwykły zarząd 671 6.4.1. Pojęcie zwykłego zarządu i rodzaje czynności przekraczających zarząd zwykły 671 6.4.2. Wykonywanie uchwał w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu – zmiany udziałów i inne zmiany w stanie własności 680 6.5. Uprawnienia właścicieli lokali względem zarządu lub zarządcy 687 6.6. Konsekwencje wyboru określonej formy sprawowania zarządu nieruchomością wspólną 691 6.7. Ograniczenie uprawnień kontrolnych właścicieli lokali i stosowanie przez wspólnotę mieszkaniową przepisów o ochronie danych osobowych 694 Rozdział 7 Organizacja zarządu wspólną nieruchomością 713 7.1. Podejmowanie uchwał 713 7.2. Rozstrzyganie sporów w sprawie uchwał i rozstrzygnięć właścicieli lokali 733 7.3. Inne możliwości rozstrzygania na drodze sądowej sporów przez wspólnoty mieszkaniowe 757 7.4. Zebrania właścicieli lokali 760 7.5. Eksploatacja nieruchomości i utrzymanie jej w stanie niepogorszonym 781 7.5.1. Przejęcie nieruchomości i ustalenie jej stanu 781 7.5.2. Utrzymanie należytego stanu nieruchomości 788 7.5.3. Obowiązki w zakresie gospodarowania odpadami komunalnymi 790 7.5.4. Utrzymanie obiektu budowlanego we właściwym stanie i kontrola stanu nieruchomości mieszkalnych 804 7.6. Korzystanie z usług i zakup towarów 813 7.6.1. Zasady ogólne 813 7.6.2. Problemy z zawieraniem umów oraz rozliczaniem dostarczania wody i ciepła oraz odprowadzania ścieków we wspólnotach mieszkaniowych 818 7.6.3. Dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków 818 7.6.4. Dostarczanie energii cieplnej 828 7.6.5. Inne problemy z rozliczaniem usług we wspólnocie mieszkaniowej i zawieraniem umów o dostarczanie usług 847 7.6.6. Problemy z odsprzedażą usług i ich fakturowaniem oraz problemy podatkowe 853 7.6.7. Stosowanie przez wspólnoty mieszkaniowe przepisów o zamówieniach publicznych 870 7.7. Prowadzenie spraw finansowych i rachunek z zarządu nieruchomością wspólną 878 7.7.1. Prowadzenie spraw finansowych i pozaksięgowa ewidencja przychodów i kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów związanych z nieruchomością wspólną 878 7.7.2. Zdawanie rachunku z zarządu przez zarząd lub zarządcę 888 Rozdział 8 Obowiązki podatkowe wspólnoty mieszkaniowej i właścicieli lokali 893 8.1. Podatek od nieruchomości 893 8.2. Inne obowiązki podatkowe wspólnoty mieszkaniowej 902 8.3. Obowiązki podatkowe właścicieli lokali 910 8.4. Fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej 911 Rozdział 9 Sprzedaż i nabywanie nieruchomości, zmiany granic nieruchomości gruntowej i podział wspólnoty mieszkaniowej 932 9.1. Sprzedaż i nabywanie nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową – zasady ogólne 932 9.2. Zbycie części gruntu wchodzącego w skład nieruchomości 940 9.3. Zbycie lokalu powstałego w wyniku nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej i zbycie jednemu z właścicieli lokali pomieszczeń powstałych z części nieruchomości wspólnej (w celu przyłączenia ich do jego lokalu) 946 9.3.1. Zasady ogólne 946 9.3.2. Zbycie lokalu powstałego w wyniku nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej stanowiącej współwłasność gminy, innej jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa 960 9.4. Nabycie lokalu na własność wspólnoty mieszkaniowej odrębną od nieruchomości wspólnej i zbycie takiego lokalu 967 9.5. Zmiany granic nieruchomości gruntowej 970 9.6. Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej 1048 9.6.1. Zasady ogólne 1048 9.6.2. Zmiana udziałów w nieruchomościach wspólnych z udziałem gminy lub Skarbu Państwa 1055 9.7. Podział wspólnoty mieszkaniowej 1061 Rozdział 10 Szczególne problemy związane z zarządem wspólną nieruchomością 1065 10.1. Dominacja jednego właściciela i problemy z nią związane 1065 10.2. Niektóre problemy związane z posiadaniem lokali przez gminę 1067 10.3. Bałagan we własności 1077 10.3.1. Źle określone udziały w nieruchomości wspólnej 1077 10.3.2. Niewłaściwe granice nieruchomości 1079 10.3.3. Nieuregulowane stany prawne 1082 10.3.4. Brak dokumentacji technicznej 1087 10.4. Trudności w utrzymaniu i dokonywaniu remontów nieruchomości oraz możliwości zrzeczenia się własności . 1087 10.4.1. Zły stan techniczny nieruchomości 1087 10.4.2. Trudności w utrzymaniu przedmiotu własności przez właścicieli domów i lokali 1088 10.5. Korzystanie z kredytu bankowego przez wspólnotę mieszkaniową 1095 Rozdział 11 Spory związane ze stosowaniem niektórych innych ustaw i sposoby ich rozstrzygania 1104 11.1. Przyczyny sporów i sposoby ich rozstrzygania 1104 11.2. Wspólnota jako strona postępowania administracyjnego 1113 Rozdział 12 Wady i zalety polskich rozwiązań – interpretacje i wątpliwości prawne 1129 Orzeczenia powoływane w poszczególnych jednostkach redakcyjnych 1139 Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2019 r. poz. 737 ze zm.) 1171 Bibliografia 1189 Wykaz jednostek redakcyjnych 1193