Przedmiotem rozprawy jest określanie wartości nieruchomości w warunkach niepewności. Istota proponowanego modelu sytuacji decyzyjnej polega na jednoczesnym wykorzystaniu dwóch dwuosobowych gier strategicznych o sumie zerowej. Prezentacja modelu została poprzedzona szerokim omówieniem źródeł i przesłanek niepewności mających podłoże w specyfice rynku nieruchomości, a szczególnie w jego nieefektywności informacyjnej. Skutkami tej niepewności w procesie określania wartości są niemożliwość jednoznacznego pomiaru wag cech rynkowych oraz nieznajomość wiarygodności cen transakcyjnych nieruchomości. Rozwiązaniem modelu są parametry optymalnych strategii mieszanych (konfiguracje wag cech oraz wiarygodności cen transakcyjnych nieruchomości), z których zastosowaniem można określić możliwy zakres wartości nieruchomości jako przedział ograniczony dwoma tzw. punktami siodłowymi odzwierciedlającymi stany równowagi. Ze względu na dbałość o aplikacyjny wymiar zaproponowanej metodyki w procesie modelowania wykorzystano narzędzie stosowane w praktyce określania wartości nieruchomości w sytuacji, gdy baza nieruchomości podobnych jest niewielka, tj. metodę porównywania nieruchomości parami. Model poddano weryfikacji merytorycznej (w celu oceny wiarygodności rozwiązań w warunkach niepewności), wykorzystując zarówno tradycyjną analizę dokładnościową, jak i narzędzia symulacyjne. Prezentowana metodyka stanowi naturalne uzupełnienie analiz dokonywanych w warunkach pewności i ryzyka oraz nielicznych dokonywanych w warunkach niepewności, a pod względem możliwości aplikacyjnych – wpisuje się w bieżące tendencje do wypracowania metod umożliwiających akceptowalny, jednolity i użyteczny sposób uwzględnienia niepewności w procesach określania wartości nieruchomości. Rozprawa jest adresowana do uczestników procesu inwestycyjnego, a szczególnie do inwestorów analizujących efektywność inwestycji i oceniających ryzyko inwestycyjne.

Streszczenie 7 Wykaz ważniejszych oznaczeń 9 Podziękowania 11 1. Wstęp 13 2. Specyfika rynku nieruchomości 21 2.1. Rynek nieruchomości jako element gospodarki rynkowej 21 2.2. Rynek nieruchomości na tle rynku jako całości 24 2.3. Systematyka rynku nieruchomości 27 2.4. Specyficzne cechy rynku nieruchomości 29 2.5. Przyczyny i przejawy nieefektywności rynku nieruchomości 34 3. Możliwości odwzorowania cech rynkowych nieruchomości w cenach transakcyjnych oraz problematyka wiarygodności cen transakcyjnych 41 3.1. Wprowadzenie 41 3.2. Znaczenie doboru cech na potrzeby określania wartości nieruchomości z użyciem podejścia porównawczego 43 3.3. Systematyka typowych cech nieruchomości zurbanizowanych uwzględnianych w procesach określania wartości oraz skale ocen tych cech 47 3.4. Metody odwzorowania cech nieruchomości w cenach transakcyjnych i ich przydatność 55 3.4.1. Metody oparte na analizie preferencji nabywców 55 3.4.2. Metody statystyczne 64 3.4.2.1. Wprowadzenie 64 3.4.2.2. Metoda ceteris paribus 65 3.4.2.3. Metoda oparta na mierniku absolutnej wartości informacyjnej cechy 67 3.4.2.4. Metody oparte na rachunku korelacyjnym 68 3.4.2.5. Metoda oparta na współczynnikach modeli regresyjnych 70 3.4.2.6. Metoda oparta na analizie kąta między wektorami losowymi 70 3.4.2.7. Efekty pomiaru wag cech nieruchomości z użyciem różnych metod 71 3.5. Problematyka wiarygodności cen transakcyjnych w ramach modelowania wartości nieruchomości 75 4. Niepewność jako stan obiektywny w procesie określania wartości nieruchomości 81 4.1. Niepewność na tle warunków podejmowania decyzji 81 4.2. Istota, przyczyny i przejawy niepewności 82 4.3. Źródła i przejawy niepewności w procesie określania wartości nieruchomości 88 4.4. Wybrane koncepcje uwzględniania niepewności w procesie określania wartości nieruchomości 92 4.4.1. Ogólne koncepcje modelowania wartości nieruchomości z uwzględnieniem niepewności 92 4.4.2. Reguła maksyminu jako element procesu określania wartości nieruchomości 94 4.4.3. Modelowanie zachowania stron podczas aukcji i przetargów na sprzedaż nieruchomości 95 4.4.4. Modelowanie wartości nieruchomości z wykorzystaniem symulacji 95 5. Elementy modelowania wartości nieruchomości w warunkach ryzyka i możliwości ich zastosowania w warunkach niepewności 99 5.1. Wprowadzenie 99 5.2. Przykłady wykorzystania modeli statystycznych do określania wartości nieruchomości 103 5.2.1. Modele liniowej regresji dwuwymiarowej 103 5.2.2. Modele liniowej regresji wielorakiej 108 5.2.2.1. Uwagi wstępne 108 5.5.5.2. Modele liniowej regresji wielorakiej w analizach lokalnych rynków nieruchomości 110 5.2.3. Wielowymiarowe modele funkcyjne w postaci multiplikatywnej 114 5.3. Możliwości modelowania struktury wartości nieruchomości zabudowanej 116 5.4. Problemy modelowania wartości nieruchomości w kontekście nieefektywności rynku 120 6. Ogólne zasady modelowania wartości nieruchomości w warunkach niepewności 135 6.1. Tło historyczne i aplikacyjne teorii gier 135 6.2. Model strategiczny procesu określania wartości nieruchomości 139 6.2.1. Sytuacja decyzyjna i problem decyzyjny rozpatrywane w niniejszej rozprawie 139 6.2.2. Podstawowe założenia i elementy modelu strategicznego związanego z procesem określania wartości nieruchomości w warunkach niepewności 141 6.2.3. Metodyka rozwiązania problemu decyzyjnego z wykorzystaniem modelowania strategicznego 144 6.2.4. Obliczeniowe aspekty rozwiązywania modeli opartych na dwuosobowej grze strategicznej o sumie zerowej 152 6.3. Wstępna ilustracja modelowania strategicznego procesu określania wartości nieruchomości 155 7. Modelowanie wartości nieruchomości w warunkach niepewności na przykładzie lokalnych rynków nieruchomości miasta Poznania 161 7.1. Wprowadzenie 161 7.2. Analiza wartości nieruchomości na przykładzie obrębu Krzyżowniki 162 7.3. Analiza wartości nieruchomości na przykładzie obrębu Morasko 169 7.4. Analiza wartości nieruchomości na przykładzie obrębu Strzeszyn 174 7.5. Analiza przewidywanego wzrostu wartości nieruchomości w kontekście kalkulacji opłat adiacenckich 178 8. Ocena wiarygodności metodyki określania wartości nieruchomości w warunkach niepewności 187 8.1. Wprowadzenie 187 8.2. Procedura oceny wiarygodności proponowanej metodyki określania wartości nieruchomości w warunkach niepewności 191 8.3. Weryfikacja rozwiązań modelu strategicznego na przykładzie hipotetycznego rynku efektywnego 192 8.4. Weryfikacja rozwiązań modelu strategicznego na przykładzie hipotetycznego rynku nieefektywnego 200 8.5. Weryfikacja rozwiązań modelu strategicznego na podstawie badań lokalnych rynków nieruchomości miasta Poznania 206 8.5.1. Analiza wyników na podstawie badań obrębu Krzyżowniki 206 8.5.2. Analiza wyników na podstawie badań obrębu Strzeszyn 208 8.6. Ogólna ocena wiarygodności proponowanej metodyki 211 Podsumowanie 213 Bibliografia 215 Abstract 225

Koszyk

Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości zurbanizowanych w warunkach niepewności i ocena jej wiarygodności