ebook Najem i wynajem nieruchomości komercyjnych. Praktyczny przewodnik Mateusz Radomyski

Wydawca: Wolters Kluwer

Rok wydania: 2023

Publikacja w praktyczny sposób omawia zagadnienia związane z najmem nieruchomości komercyjnych. Z uwagi na to, że problematyka ta nie została kompleksowo uregulowana i wiele postanowień jest opartych o swobodę kontraktowania, postępowanie uczestników obrotu nie zawsze wynika z obowiązujących przepisów czy linii orzeczniczej sądów, lecz z ukształtowanej praktyki rynkowej.

Autor odnosi się do najczęściej pojawiających się pytań i wątpliwości oraz istotnych poglądów orzeczniczych dotyczących opisywanych zagadnień prawnych. Wskazuje także jakie rozwiązania prawne leżą w interesie wynajmującego, a jakie – w interesie najemcy, ewentualnie jakie mogą być rozwiązania kompromisowe, uwzględniające interes obu stron.Każdy rozdział zawiera ponadto przykłady postanowień umownych. Zawarte w publikacji wzory pism są dostępne w wersji elektronicznej (https://www.profinfo.pl/materialy-dodatkowe). Wzory można modyﬁkować i dostosowywać do indywidualnych potrzeb.

Książka jest przeznaczona przede wszystkim dla specjalistów do spraw wynajmu nieruchomości komercyjnych, ich zarządców, osób odpowiedzialnych za prowadzenie negocjacji zmierzających do wynajmu powierzchni komercyjnych, a także samych najemców i wynajmujących oraz praktyków prawa zajmujących się omawianą tematyką.

Spis treści ebooka Najem i wynajem nieruchomości komercyjnych. Praktyczny przewodnik

Wykaz skrótów , str. 17
Przedmowa , str. 19
Rozdział ,1
List intencyjny, umowa przedwstępna, umowa zawarta ,pod warunkiem , str. 21
1.1.... Przyczyny gospodarcze zawierania listów intencyjnych na ,rynku najmu komercyjnego , str. 21
1.2.... Charakter prawny listów intencyjnych , str. 23
1.3.... Treść listów intencyjnych , str. 24
1.4.... Odpowiedzialność przedkontraktowa stron listów intencyjnych , str. 27
1.5.... List intencyjny a ,przedwstępna umowa najmu komercyjnego i ,umowa najmu komercyjnego zawarta pod warunkiem , str. 31
1.6.... Przedwstępna umowa najmu komercyjnego , str. 32
1.7.... Skutki uchylania się od ,zawarcia umowy przyrzeczonej najmu komercyjnego , str. 34
1.8..... Umowa najmu komercyjnego zawarta pod warunkiem , str. 38
1.9.... Przykładowe postanowienia umowne , str. 39
1.9.1. , , List intencyjny , str. 39
1.9.2. , , Umowa najmu komercyjnego zawarta pod warunkiem , str. 42
Rozdział ,2
Przedmiot umowy najmu komercyjnego , str. 43
2.1.... Lokal użytkowy jako przedmiot umowy najmu komercyjnego , str. 43
2.2.... Powierzchnie (części) wspólne nieruchomości , str. 47
2.3.... Relokacja przedmiotu najmu w ,obrębie budynku , str. 49
2.4.... Prawo pierwszeństwa najmu , str. 53
2.5.... Redukcja powierzchni najmu , str. 54
2.6.... Przykładowe postanowienia umowne , str. 55
2.6.1. , , Przedmiot umowy najmu komercyjnego , str. 55
2.6.2. , , Zgoda na ,dokonywanie zmian przez wynajmującego w ,zakresie powierzchni wspólnych budynku , str. 56
2.6.3. , , Prawo pierwszeństwa , str. 57
2.6.4. , , Relokacja , str. 58
2.6.5. , , Redukcja powierzchni najmu , str. 58
Rozdział ,3
Forma umowy najmu komercyjnego , str. 60
Rozdział ,4
Okres obowiązywania umowy najmu komercyjnego , str. 65
4.1.... Umowa najmu komercyjnego zawarta na ,czas oznaczony jako standard rynkowy , str. 65
4.2.... Minimalny i ,maksymalny okres obowiązywania umowy najmu komercyjnego , str. 68
4.3.... Moment rozpoczęcia i ,zakończenia okresu najmu , str. 69
4.4.... Modyfikacja czasu obowiązywania umowy najmu , str. 70
4.5.... Postanowienie break option w ,umowie najmu komercyjnego zawartej na ,czas oznaczony , str. 73
4.6.... Przykładowe postanowienia umowne , str. 78
4.6.1. , , Przedłużenie obowiązywania umowy najmu , str. 78
4.6.2. , , Klauzula break option , str. 79
Rozdział ,5
Wydanie lokalu najemcy oraz zwrot lokalu wynajmującemu , str. 80
5.1.... Odpowiedzialność najemcy i ,wynajmującego za stan lokalu , str. 80
5.2.... Umówiony użytek lokalu , str. 81
5.3.... Stan techniczny lokalu przed wydaniem go ,najemcy , str. 82
5.4.... Obmiar lokalu , str. 86
5.5.... Uchylanie się przez najemcę od ,przejęcia lokalu , str. 87
5.6.... Stan lokalu po wydaniu go najemcy , str. 88
5.7.... Zwrot lokalu przez najemcę , str. 90
5.8.... Stan lokalu w ,chwili zwrotu przez najemcę , str. 94
5.9.... Rozliczenie nakładów na ,przedmiot najmu , str. 97
5.10.. Wzór protokołu zdawczo-odbiorczego , str. 98
Rozdział ,6
Ulepszenia przedmiotu najmu komercyjnego , str. 100
6.1.... Przyczyny wykonywania ulepszeń przedmiotu najmu komercyjnego , str. 100
6.2.... Drobne nakłady o ,charakterze konserwacyjnym , str. 101
6.3.... Nakłady konieczne na ,przedmiot najmu , str. 102
6.4.... Rozróżnienie nakładów koniecznych i ,ulepszających poniesionych na ,przedmiot najmu , str. 104
6.5.... Metody rozliczania ulepszeń , str. 105
6.6.... Rozliczenie ulepszeń a ,wypowiedzenie umowy najmu , str. 109
6.7.... Zobowiązania najemcy związane z ,prowadzeniem prac w ,lokalu , str. 110
6.8.... Podmiot zobowiązany do ,dokonania rozliczeń ,nakładów , str. 112
6.9.... Wykonanie prac wykończeniowo-adaptacyjnych w ,przedmiocie najmu przez wynajmującego , str. 113
6.10.. Przedawnienie roszczenia najemcy o ,zwrot nakładów na ,lokal , str. 114
6.11.. Przykładowe postanowienia umowne , str. 116
Rozdział ,7
Czynsz najmu , str. 118
7.1.... Czynsz jako przedmiotowo istotny element umowy najmu , str. 118
7.2.... Modelowe postanowienie umowne dotyczące gwarantowanego czynszu najmu , str. 119
7.3.... Denominowanie czynszu w ,walucie obcej , str. 120
7.4.... Forma niepieniężna czynszu najmu , str. 122
7.5.... Czynsz od ,obrotu (czynsz uzupełniający) , str. 124
7.6.... Okresowe zwolnienie najemcy z ,obowiązku zapłaty czynszu najmu (&bdquo,wakacje czynszowe&rdquo,) , str. 128
7.7.... Czasowa zmiana wysokości czynszu w ,trakcie obowiązywania umowy najmu , str. 131
7.8.... Uprawnienie wynajmującego do ,jednostronnego podwyższenia czynszu najmu , str. 132
7.9.... Przykładowe postanowienia umowne , str. 137
7.9.1. , , Czynsz gwarantowany , str. 137
7.9.2. , , Czynsz od ,obrotu , str. 137
7.9.3. , , &bdquo,Wakacje czynszowe&rdquo, , str. 139
7.9.4. , , Czasowa zmiana wysokości czynszu , str. 139
7.9.5. , , Uprawnienie wynajmującego do ,jednostronnego podwyższenia czynszu najmu , str. 140
Rozdział ,8
Waloryzacja czynszu najmu , str. 141
8.1.... Rentowność czynszu najmu a ,proces inflacji , str. 141
8.2.... Mechanizm waloryzacji przewidziany ,w ,art. ,3581 §, 2 ,k.c. , str. 144
8.3.... Data pierwszej waloryzacji stawki czynszu najmu , str. 148
8.4.... Ujemna waloryzacja stawki czynszu najmu , str. 149
8.5.... Zobowiązanie wynajmującego do ,poinformowania najemcy o ,zastosowaniu waloryzacji czynszu , str. 150
8.6.... Waloryzacja a ,zabezpieczenia umowy najmu , str. 151
8.7.... Waloryzacja innych opłat przewidzianych w ,umowie najmu , str. 152
8.8.... Przykładowe postanowienia umowne , str. 152
Rozdział ,9
Opłaty eksploatacyjne i ,opłaty indywidualne , str. 154
9.1.... Zobowiązanie najemcy do ,uiszczania opłat eksploatacyjnych , str. 154
9.2.... Procentowy udział najemcy w ,kosztach wspólnych , str. 159
9.3.... Wysokość stawki pierwszych opłat eksploatacyjnych oraz procedura ustalenia wysokości opłat eksploatacyjnych w ,następnych latach obowiązywania umowy najmu komercyjnego , str. 161
9.3.... Prawo do ,weryfikacji przez najemcę wysokości kosztów poniesionych przez wynajmującego , str. 163
9.4..... Zastrzeżenie &bdquo,CAP-u&rdquo, na ,wzrost opłat eksploatacyjnych , str. 163
9.5.... Opłata indywidualna , str. 164
9.6.... Przykładowe postanowienia umowne , str. 165
9.6.1. , , Opłata eksploatacyjna , str. 165
9.6.2. , , Opłata indywidualna , str. 167
Rozdział ,10
Opłata marketingowa , str. 169
10.1.. Przyczyny gospodarcze wprowadzania postanowień o ,opłacie marketingowej do ,umów najmu ,komercyjnego , str. 169
10.2.. Przykładowe postanowienia umowne , str. 170
Rozdział ,11
Kary umowne , str. 172
11.1.. Przyczyny wprowadzania postanowień o ,karach umownych do ,umów najmu komercyjnego , str. 172
11.2.. Zakres zobowiązań zabezpieczonych karą umowną , str. 174
11.3.. Wysokość kary umownej , str. 182
11.4.. Odszkodowanie przenoszące wysokość zastrzeżonej kary umownej , str. 185
11.5.. Przykładowe postanowienia umowne , str. 186
Rozdział ,12
Ubezpieczenie przedmiotu najmu oraz ubezpieczenie budynku , str. 187
12.1.. Przyczyny zawierania umów ubezpieczenia w ,kontekście najmu komercyjnego , str. 187
12.2.. Rodzaje umów ubezpieczeniowych &ndash, ubezpieczenia typu all risks i ,ubezpieczenia od ,ryzyk nazwanych , str. 189
12.3.. Ubezpieczenie w ,związku z ,przystosowaniem i ,adaptacją lokalu do ,potrzeb działalności gospodarczej najemcy , str. 194
12.4.. Kryterium &bdquo,renomowanego&rdquo, ubezpieczyciela , str. 196
12.5.. Okres ochrony najemcy ubezpieczeniem , str. 196
12.6.. Suma ubezpieczenia , str. 197
12.7.. Naruszenie zobowiązania do ,zawarcia i ,odnowienia polisy oraz obniżenia sumy ubezpieczenia , str. 197
12.8.. Przykładowe postanowienia umowne , str. 198
Rozdział ,13
Ustawowe prawo zastawu na ,rzeczach najemcy , str. 200
13.1.. Ustawowe prawo zastawu na ,rzeczach najemcy jako zabezpieczenie roszczeń wynajmującego wynikające wprost z ,przepisów Kodeksu cywilnego , str. 200
13.2.. Zabezpieczenie płatności czynszu oraz świadczeń dodatkowych , str. 202
13.3.. Okres zaległości najemcy , str. 203
13.4.. Przedmiot zastawu , str. 204
13.5.. Usunięcie przez wynajmującego rzeczy będących przedmiotem zastawu z ,przedmiotu najmu , str. 206
13.6.. Realizacja przysługującego wynajmującemu ustawowego , prawa zastawu , str. 208
Rozdział ,14
Kaucja , str. 211
14.1.. Kaucja jako zabezpieczenie umowy najmu ,komercyjnego , str. 211
14.2.. Zakres roszczeń wynajmującego objętych kaucją , str. 213
14.3.. Wysokość kaucji , str. 214
14.4.. Termin wpłaty kaucji , str. 214
14.5.. Zobowiązanie najemcy do ,uzupełnienia kaucji w ,sytuacji dokonania potrącenia przez wynajmującego , str. 215
14.6.. Termin zwrotu kaucji najemcy , str. 215
14.7.. Przedawnienie roszczenia o ,zwrot kaucji , str. 217
14.8.. Waloryzacja kaucji , str. 218
14.9.. Przykładowe postanowienia umowne , str. 218
Rozdział ,15
Gwarancja bankowa , str. 220
15.1.. Gwarancja bankowa jako zabezpieczenie umowy najmu komercyjnego , str. 220
15.2.. Treść gwarancji bankowej , str. 223
15.3.. Odmowa realizacji gwarancji przez gwaranta , str. 227
15.4.. Przykładowe postanowienia umowne , str. 229
15.5.. Przykładowa treść gwarancji bankowej , str. 230
Rozdział ,16
Dobrowolne poddanie się egzekucji , str. 233
16.1.. Akt notarialny, w ,którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji, jako zabezpieczenie umowy najmu komercyjnego , str. 233
16.2.. Termin przekazania aktu o ,dobrowolnym poddaniu się egzekucji wynajmującemu , str. 235
16.3.. Zabezpieczenie spełnienia świadczenia pieniężnego przez dłużnika , str. 236
16.4.. Zabezpieczenie wydania nieruchomości wynajmującemu przez najemcę , str. 236
16.5.. Treść poprawnie skonstruowanego aktu notarialnego, w ,którym dłużnik (najemca) dobrowolnie poddaje się egzekucji , str. 237
16.6.. Postępowanie o ,nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu , str. 239
16.7.. Przykładowe postanowienia umowne , str. 241
16.8.. Przykładowy projekt aktu notarialnego, w ,którym dłużnik poddaje się egzekucji , str. 242
Rozdział ,17
Poręczenie , str. 245
17.1.. Poręczenie jako zabezpieczenie umowy najmu komercyjnego , str. 245
17.2.. Podmiot udzielający poręczenia , str. 246
17.3.. Forma poręczenia , str. 248
17.4.. Treść poręczenia , str. 248
17.5.. Wysokość poręczenia , str. 249
17.6.. Termin udzielenia poręczenia , str. 251
17.7.. Dochodzenie przez wynajmującego roszczeń od ,poręczyciela , str. 251
17.8.. Przykładowa treść poręczenia , str. 252
Rozdział ,18
Wypowiedzenie umowy najmu komercyjnego , str. 254
18.1.. Umowa najmu komercyjnego zawarta na ,czas oznaczony i ,nieoznaczony , str. 254
18.2.. Wypowiedzenie umowy najmu komercyjnego zawartej na ,czas nieoznaczony , str. 254
18.3.. Wypowiedzenie umowy najmu komercyjnego zawartej na ,czas oznaczony , str. 256
18.4.. Prawo do ,wypowiedzenia umowy najmu komercyjnego &bdquo,z ,ważnych przyczyn&rdquo, , str. 263
18.5.. Porozumienie stron o ,rozwiązaniu umowy najmu , str. 265
18.6.. Forma wypowiedzenia umowy najmu , str. 265
18.7.. Przykładowe oświadczenie o ,wypowiedzeniu umowy najmu z ,winy najemcy bez zachowania terminu wypowiedzenia z ,powodu zalegania z ,płatnościami , str. 266
Rozdział ,19
Klauzula wyłączności , str. 268
19.1.. Gospodarcze uzasadnienie uwzględnienia klauzuli wyłączności w ,umowie najmu komercyjnego , str. 268
19.2.. Określenie zakresu klauzuli wyłączności , str. 271
19.3.. Naruszenie klauzuli wyłączności , str. 272
19.4.. Klauzule wyłączności jako niedozwolone ograniczenia konkurencji , str. 272
19.5.. Przykładowe postanowienia umowne , str. 278
Rozdział ,20
Załączniki do ,umowy najmu komercyjnego , str. 279
20.1.. Załączniki do ,umowy najmu komercyjnego jako integralna część umowy , str. 279
20.2.. Odpis z ,Krajowego Rejestru Sądowego lub wydruk z ,Centralnej Ewidencji i ,Informacji o ,Działalności Gospodarczej dla wynajmującego i ,najemcy oraz pełnomocnictwo , str. 281
20.3.. Odpis z ,księgi wieczystej prowadzonej ,dla nieruchomości , str. 283
20.4.. Plan piętra (plan budynku) i ,plan lokalu , str. 284
20.5.. Standard podstawowego wyposażenia lokalu wraz ze ,specyfikacją techniczną , str. 285
20.6.. Wzór protokołu zdawczo-odbiorczego , str. 285
20.7.. Wzór oświadczenia o ,poddaniu się egzekucji w ,trybie art. ,777 §, 1 pkt ,4 i ,5 ,k.p.c. , str. 286
20.8.. Treść gwarancji bankowej najemcy , str. 286
20.9.. Opłaty eksploatacyjne , str. 287
20.10. Regulamin użytkowania budynku (i ,gruntu) , str. 288
20.11.......................... Warunki techniczne budynku , str. 289
20.12........................ Prace adaptacyjno-remontowe , str. 289
20.13. Oznakowanie najemcy w ,budynku (znak lub logo) , str. 289
20.14........... Przykładowe postanowienia umowne , str. 290
20.14.1.. Zmiana treści załączników do ,umowy najmu komercyjnego , str. 290
20.14.2.. Oznakowanie najemcy na ,budynku (znak lub logo) , str. 290
Rozdział ,21
Modyfikacje postanowień umowy najmu komercyjnego , str. 291
21.1.. Przyczyny wprowadzania modyfikacji postanowień umowy najmu komercyjnego , str. 291
21.2.. Treść aneksu do ,umowy najmu komercyjnego , str. 292
21.3.. Forma aneksu do ,umowy najmu komercyjnego , str. 293
21.4.. Tekst jednolity umowy najmu komercyjnego , str. 293
21.5.. Przykładowe postanowienia umowne , str. 294
21.6.. Przykładowa treść aneksu do ,umowy najmu komercyjnego , str. 295
Bibliografia , str. 297